आमची सुमारे ४० सभासदांची नोंदणीकृत गृहनिर्माण सोसायटी आहे. आम्ही मानीव अभिहस्तांतरण करून घेतले आहे. व्यवस्थापन समितीने काही महिन्यांपूर्वी प्रॉपर्टी कार्डवर ‘एनए’ नोंद करून घेण्याबाबतच्या कामासाठी प्रति सभासद ४५ हजार रुपये सभासदांना मागितले. निम्म्याहून अधिक रक्कम जमा न झाल्याने आणि सभासदांनी सरकारी आदेशाचा दाखला देऊन हरकत घेतल्याने हा विषय वार्षिक सर्वसाधारण सभेत आणला. तसेच ही रक्कम आता त्या कामासाठी वापरण्यात येणार नसली, तरी पुनर्विकासासाठी वापरू नाहीतर बँकेत ठेवू, नियमित मेंटेनन्समध्ये तिचा समावेश करून पैसे जमा न करणाऱ्यांवर १८ टक्के दंडाची आकारणी करू असा बहुमताने निर्णय घेतला. अशा रितीने निर्णय घेणे वैध आहे का आणि सभासदांना बंधनकारक आहे का?
– एक सभासद, डोंबिवली
उत्तर
‘एखादी गोष्ट कायद्याने ज्या पद्धतीने करणे अपेक्षित आहे ती त्याच पद्धतीने केली पाहिजे अन्यथा अजिबात नाही’, हे तत्त्व सर्वोच्च न्यायालयाने अनेक निकालांमधून अधोरेखित केले आहे, तेच आपल्या केसमध्येही लागू होईल. आदर्श उपविधींप्रमाणे कुठल्या कारणासाठी आणि कुठल्या प्रमाणात निधी गोळा करायचे आणि खर्च करायचे, याच्या स्पष्ट तरतुदी दिलेल्या आहेत. त्याचप्रमाणे निधीचा विनियोग होणे क्रमप्राप्त असते.
– उपविधी १२ ः यात राखीव निधी कसा उभा करायचा याची स्पष्ट तरतूद आहे.
– उपविधी १३ ः यात दुरुस्ती व देखभाल निधी, प्रमुख दुरुस्ती निधी, निपेक्ष निधी (सिंकींग फंड) आणि शिक्षण व प्रशिक्षण निधी कसे उभारायचे याची तरतूद केलेली आहे.
– उपविधी १४ ः ह्या सर्व निधीचा विनियोग कसा करायचा ह्याचीही विस्तृत माहिती यात दिलेली आहे.
त्यामुळे वरील निधी हे त्या-त्या पद्धतीनेच गोळा आणि खर्च करावे लागतात. आपल्या केसमध्ये एकतर ४५ हजार रुपये प्रति सभासद एवढी रक्कम प्रॉपर्टी कार्डवर एनए नोंद करून घेण्यासाठी मागितली इथेच काहीतरी गडबड आहे. कारण ती सर्व सभासदांची मिळून तब्ब्ल १८ लाख रुपयांच्या जवळपास जाते. ह्या कामाला एवढा मोठा खर्च येतो हे व्यवस्थापन समितीने कुठल्या आधारावर सांगितले ह्याचा समितीला लेखी जाब विचारणे गरजेचे आहे. आता ही रक्कम पुनर्विकास निधी म्हणून घेऊन आणि बँकेत ठेवून नियमित मेंटेनन्समध्ये तिचा समावेश करणे आणि ही रक्कम न देणाऱ्या सभासदांवर १८ टक्के दंड आकारण्याचा ठराव करणे ह्या सगळ्याच गोष्टी वरील उपविधींना धरून नाहीत आणि अनाकलनीय आहेत.
बहुमताच्या जोरावर बेकायदेशीर ठराव पारित करता येणार नाहीत :
सोसायटीमध्ये जनरल बॉडी जरी सर्वोच्च असली, तरी ती कायद्यापेक्षा मोठी नक्कीच नाही. त्यामुळे बहुमताच्या जोरावर बेकायदा ठराव पारित करता येणार नाहीत, असा स्पष्ट निकाल मुंबई उच्च न्यायालयाने व्हीनस सोसायटी विरुद्ध डॉ. जे.पी. दाटवानी या केसमध्ये २००२मध्येच दिला आहे. या केसमध्ये सोसायटीमध्ये फ्लॅटच्या क्षेत्रफळाप्रमाणे कॉमन मेंटेंनन्स आकारण्यात यावा, असा ठराव बहुमताने पारित झाला होता. तो रद्दबातल करताना कॉमन मेंटेनन्स सर्वांना समान असला पाहिजे हे तत्त्व अधोरेखित करण्यात आले होते.
मुंबई उच्च न्यायालयाच्या ‘सिंध सहकारी सोसायटी विरुद्ध इनकम टॅक्स ऑफिसर’ ह्या केसमध्ये २००९साली द्विसदस्यीय खंडपीठाने निकाल देताना नमूद केले की, कुठल्याही सहकारी सोसायटीला नियमांच्या अधीन राहूनच सभासदांकडून पैशांची मागणी करता येते, सभासदांना वेठीस धरून नफा कमावणे हे बेकायदा आहे आणि जर अशी कुठली रक्कम सोसायटीने दबाव टाकून किंवा सरकारी नियमांविरुद्ध घेतली असेल, तर ती रक्कम सोसायटीने संबंधित सभासदास परत करावी. जर अशी रक्कम सोसायटीने परत केली नाही तर त्या रकमेस नफेखोरी समजून कायद्याप्रमाणे त्यावर प्राप्तिकर लागू होईल असेही न्यायालयाने नमूद केले. देणगीच्या नावाखाली बेसुमार ट्रान्सफर फी घेण्यावर बंदी घालताना मुंबई उच्च न्यायालयाने वरील तत्त्व अंगिकारले होते. ह्या सर्वांचा परिपाक हाच की, आपल्या केसेमध्ये ठराव बेकायदा ठरवून घेण्यासाठी सहकार न्यायालयात दाद मागणे इष्ट होईल.